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曾经高不可攀的民宿，如今正放低了身段，以“小而美”的姿态面市。
5月初，绿城·桃李春风的一条微信，短短3天引发近50万人次阅读。“杭州史上最小民宿”一时成为房产圈的热门话题，甚至有不少北京、上海等地乃至海外的客户专程赶来认筹。
“没有想到民宿面积可以这么小。”
相比一般的改善性需求而言，动辄上千万的民宿，一直是属于金字塔顶尖的存在，是属于金字塔顶尖人群的游戏。“民宿一般都是三四百平方米起步，即使是联排也最少也200平方米以上。没想到现在市场上200平方米不到的，也能享受有天有地的生活了。”对于今年杭州市场上不断涌现的小面积民宿，吴先生一家很是欣喜。“面积小了，入门的门槛也相对低了。”
自5月份绿城桃李春风曝光以后，万科、新城、景瑞等开发商在杭州市场也相继推出其小面积低密产品，杭州民宿市场的小时代悄然来临。
杭州民宿市场进入小时代
140平方米的面积甚至不到，就能享受有天有地的民宿排屋生活，这看似不可能的事情，如今已成为现实。
今年5月份，集绿城21年民宿营造经验的大成之作——绿城·桃李春风对外曝光，83平方米-180平方米的精装中式院墅让不少人大呼“倾心不已”；9月26日，绿城·桃李春风首期选房，据开发商方面数据，当天377套精装中式民宿全部落定。
桃李春风所在的板块为杭州青山湖板块，拥有青山湖等难以复制的环境优势，在产品类型上，也基本以低密度的排屋、民宿产品为主。不过这些产品的面积段基本在200平方米-400平方米左右，整个板块也一直处于不温不火的状态。而绿城则将桃李春风以差异化的产品设计与区域内在售的产品形成错位，推出了83平方米-180平方米左右的小面积产品，同时还拉低了产品总价，引起了市场关注。有业内人士甚至称“这简直是一个楼盘拯救了一个板块”。
但这仅仅是今年杭州市场小面积民宿（排屋）的开始。
7月份，在“新良渚，再出发”——2015良渚文化村多中心产品发布会上，杭州万科今年的两款重要的创新型产品——“竹径云山”和“桂语里”首次亮相。
其中位于良渚文化村南区的竹径云山，120平方米左右的户型，可以做成成品排屋，最大的附带约200平方米的院子，还带有飘窗、露台；而180平方米左右的户型，则做成了类独栋，最大的带约400平方米的竞技宝jjb院子、4个露台，另外还有一个50平方米的地下室。
9月份，竹径云山首批房源开盘，总价218万起，据开发商方面消息当天去化超9成。
另一个代表项目桂语里，位于良渚新城。据悉，桂语里在万科内部代号乐高，主力户型为140平方米，采用“多进+多跨+园宅组合”的构成模式，里院台三大形制，还原杭州的坊巷生活。因桂语里更贴近城市，因此在定位上，桂语里的产品定位就是杭州老建筑风格下的城市排屋，又因靠近地铁，所以桂语里还是难得的地铁排屋。10月底，桂语里首次开盘，总价278万起，开盘当天所有房源售罄。
据介绍，接下来杭州万科位于西湖区的另外一个项目万科玉泉也将推出小面积的精装排屋——玉泉院子。这部分产品建筑面积在140平方米-160平方米之间，起价约在500万/套。
2013年新进杭州的新城地产，今年在杭州市场亮相的一个产品也将推出小面积排屋。
10月份，在“层峯之上，一览江湖”为主题的发布会上，位于未来科技城板块的新城·峯璟首次亮相。据介绍，峯璟将推出140平方米-180平方米的精装排屋。以140平方米为例，一楼层高约为3.4米，二楼以上层高约为3.2米，同时，客厅、主卧以及南向次卧等均保证约4.6米的面宽，同时，地下则有两层的空间。
小民宿早已有
有个楼盘一年悄悄买了300多套
事实上，像桃李春风、竹径云山等这类的小面积民宿（排屋）产品，在杭州市场上早已有开发商在尝试。
位于未来科技城的青枫墅园 ，去年8月份推出了其小面积排屋产品——鹭语民宿。“现在基本已经全部卖完了。”青枫墅园项目相关负责人介绍。
据悉，鹭语民宿为青枫墅园的排屋组团之一，共322套房源，，主力户型为145-178平方米的中式院落排屋，以145平方米户型为例，室内实际使用空间达410平方米，去年八月份开盘时以总价250万起的价格开卖。“当天开盘的时候，所有房源全部售罄。”该负责人介绍。“不少客户觉得差不多一套公寓的价格，就可以买套有天有地的排屋了，很划算。”据介绍，截至目前，鹭语民宿仅剩余10套不到的房源在售，也就是说从去年8月份到现在，作为排屋产品的鹭语民宿一年左右的时间内就卖出了300多套房源。
而在鹭语民宿之前，景瑞、三盛等房企也曾推出过小面积的排屋产品，当时主打“迷你墅”概念。
位于临平新城的景瑞·御华府，曾在去年4月份推出过命名为玲珑墅的小面积排屋产品。这批产品户型面积以130平方米-160平方米为主，使用面积达330平方米-700平方米之间，总价208万起。据开发商当时对外公布数据，首批推出的百余套房源，当天去化8成。
更早一些，位于良渚的三盛·颐景御园也曾推出过MINI墅产品。据了解，颐景御园的MINI墅产品户型面积为138平方米-184平方米之间，设计为地上三层、地下一层半，总价280万起。
民宿为什么越小越红？
“楼市大环境在变，开发商的思路也跟着在变。”鹭语民宿的相关负责人表示。自2010年杭州市场实行限购政策以来，市场上大面积、高总价的排屋民宿产品受到了市场的波及较大，去化速度一直不理想。“当时我们就想，能不能把面积做小一点，把总价降下来，这样子客户群也会更广了。”
而当时全国市场上，已开始有开发商尝试做小面积排屋了。2011年，成都市场上一系列微型、MINI等概念打造的民宿住宅，一度成为市场主流，成为民宿市场的新生力量。而开发商方面，万科等全国性房企已经开始在深圳、上海等一线城市做小面积排屋产品。
“当时我们去各地市场做考察、调研，最终决定把鹭语民宿定位为小面积排屋，还引进了一家做这类产品比较有经验的设计公司。”正是出于对市场变化的正确把控，鹭语民宿一经推出后即受到了市场的欢迎。
关于置业，几乎每个人都心怀一个民宿梦，有大花园、有专属的院落……不过传统民宿排屋高额的总价总是让不少人望而却步。与此同时，继富裕阶层后，不少中产人士也开始渐渐地追求更高的生活品质，民宿也逐渐从“身份象征”回归到“居所本意”。
而敏锐地抓住这个市场机遇的开发商，便开始尝试推出小面积民宿（排屋）产品，以迎合着一类客户群体的需求。
“之前总感觉民宿就是奢侈品，离自己的生活还有很长一段距离，但现在因为小面积民宿产品的出现，突然变得触手可及了。”一正准备下单一套140平方米小型民宿的购房者表示，小民宿就像专门为中产阶层定制的新奢侈品，这类产品精致，价格又不像传统奢侈品那么高，入门门槛相对较低。
未来经济型小民宿将成主流？
“从开发商的角度来说，开发小型民宿的利润比一般的公寓产品要高。”一开发商直言，当初在项目上选择开发一些小型民宿的原因之一就是出于利润率的考虑，“另外就是民宿产品的发展趋势也逐渐趋于大众化。”小型民宿的崛起是中产阶层群体的逐渐庞大的结果。随着市场双限政策等取消，之前被抑制的一批改善型需求开始大举入市。而低总价的小型民宿将会是这批人群的首选之一。
“民宿有着不可替代的卖点”。一业内人士指出。相比一般的公寓产品，这类产品的附加值和功能性较强，以附加值为例，小型民宿的赠送率比较大，拿地较早的鹭语民宿等项目，145平方米户型，不包括花园等面积，实际使用面积可以拓展到410平方米。另外的话，小型民宿产品的尊崇感与私密性也更好。“因此，开发商也乐于开发这类产品，毕竟市场的接受度和销售周期会比较短。”
同时，从目前市场情况看，精装修也基本成了目前杭州小型民宿的标配。这就为购房者解决了后顾之忧，毕竟昂贵的装修费用对于不少购房者而言是一笔较大的负担。除了较早的鹭语民宿、玲珑墅等为毛坯交付外，今年推出的桃李春风、竹径云山、桂语里等项目均为精装修交付标准。如竹径云山，不仅延续了万科一贯的装修成品房设计，还引入了万科“美好家”装修定制，业主可以对装修进行选配，体现更加符合个性化需求。新城·峯璟，也在项目上引入了新城集团的“新橙居”精装系统，为业主制定精装方案。
从目前杭州市场的实际表现看，有项目一年卖掉300多套房源、有项目则一开盘就售罄……小面积民宿（排屋）产品的市场表现似乎不错，而开发商方面，参与开发这类产品的项目也越来越多，民宿已经开始由小众化消费逐渐开始走向大众消费的视野，未来这类面积较小、价格相对较实惠的民宿产品或将有望成为未来民宿市场的开发主流。据了解，目前成都、上海、宁波等城市，小面积的民宿也越来越成为主流。
