竞技宝jjb

2002年，中山市房地产市场总体交易（包括土地转让、一手商品房销售和二手房买卖）的成交宗数为27266宗，与去年同期相比下降了0．2%；成交面积641．65万平方米，与去年同期相比上升了3．2%；成交金额为73．53亿元，与上年同期相比上升了1．6%。 以下各表数据显示，中山房地产市场的发展依然平稳、正常。

一、中山房地产市场总体交易情况分析

自房改政策出台后，中山房地产飞速发展，市场十分活跃，超过国内其它同等城市发展水平。下表是中山1998～2002年间房地产市场的交易情况：

中山房地产市场总体交易情况

指标 一手房交易情况 二手房交易情况

宗数 成交面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数 成交面积（万㎡） 成交金额（亿元）

98～00 8500 —— —— 2000 —— ——

2001年 竞技宝jjb5 199.91 55.89 4494 69.57 8.11

2002年 18859 192.80 55.27 5649 48.54 9.64

同比增长 -6.7% -3.5% -1.1% 25.7% 21.4% 18.8%

合  计 47564 —— —— 12143 —— ——

（注：以上数据均摘自中山市国土资源管理局统计数据）

小结：

1、中山房地产年交易量190万平米，相对于150万常住人口和1800平方公里面积来讲，每年的房地产交易量已很大。

2、每年交易50个亿，意味着，一个10亿元产值的盘，占其五分之一，销售难度情形可以预见。

3、由表可以看出，中山房地产自98年房改政策普及以来，中山房地产市场一手房销售和二手房交易，呈逐年大幅上涨趋势。但至2002年，本地房地产整体消费疲软，加上香港经济滑坡使外销市场下降，中山一手房市场呈下降趋势。

4、中山因经济富裕，在相当一段时间内，一手市场依然是主流，但随着二次置业高峰的到来、房价的上涨、房地产政策和市场的规范，二手交易将逐渐放大，二次置业的高峰，二手房交易将保持上涨势头。

二、中山消费者置业次数情况分析

置业次数 2001年 2002年（1～9月） 购买目的 2001年 2002年（1～9月）

一手房交易情况 二次以上 37．73% 38．44% 改善条件 37．44% 31．22%

首次置业 62．27% 61．56% 解决居住 32．19% 37．49%

其它 30．37% 31．29%

二手房交易情况 二次以上 32．85% 31．54% 改善条件 35．37% 35．48%

首次置业 67．15% 68．46% 解决居住 41．83% 42．3%

其它 22．80% 22．22%

小结：

分析结果显示，无论是一手市场还是二手市场，首次置业皆占三分之二以上，表明首次置业依然是中山房地产市场交易的主流。

但二次置业占三分之一则更表明，中山人的富裕程度，及对换房的需求——表明二次置业人士强大的购买能力和巨大市场承接力。

第二章、中山房地产主要竞争楼盘比较分析

一、各主要竞争楼盘基本资料

楼盘 水云轩 奕翠园 雍逸廷 优雅山房 阳光花地 蓝波湾

地址 东区起湾道东侧 东区柏苑路 东区博爱路 博爱四路38号 北区东明路 西区

发展商 中山市华鸿房地产 新鸿基地产 雅居乐集团 盈丰创建地产 中山东盛房地产 华策置地

规划设计 中山市设计院 珠江外资设计院 雅居乐集团 加拿大设计公司 —— 广州美院

园林设计 广东棕榈园林公司 贝尔高林 雅居乐集团 NAK（加拿大） —— 广州美院

物业管理 戴德梁行 康业 雅居乐物业 港基物业 天英物业 华策物业

占地面积 58666.66㎡ 23211.479㎡ 96423.19㎡ 100050㎡ 81788㎡ 433550㎡

总建面积 130000㎡ 535047㎡ 198977㎡ 126000㎡ 175860㎡ 700000㎡

建筑密度 —— 15.50% 21.80% 17.20% —— 23%

容积率 1.78 1.5 1.5 1.07 2.15 1.6

绿化率 68% 55% 46.80% 60% 33.6% 55%

规划

形态 点式围合：中心景观小高层 湖景园林花园洋房 欧陆小镇 加拿大风格，

低密度设计 碟式楼体，显现阳光和绿色两大主题 全环境江景社区

总户数 680 3794（总） 938 910 1058 2413

车位数 770 户数比1：1 931 约600 1058 1960

二、各主要竞争楼盘定位分析

楼盘 总体定位 定位差异 顾客差异 形象体现 规划体现之差异

奕翠园 高档定位 综合高档盘 本地、香港高档顾客 综合优良 综合高水平，欧陆风

雍逸廷 高档定位 综合高档盘 本地、香港高档顾客 综合优良 综合高水平，欧陆风

凯茵新城 森林度假社区 周末居所、第二居所 本地、珠三角、香港高档顾客 森林风光 借山水之利势

优雅山房 高档定位 休闲、北美风格 本地、香港高档顾客 北美休闲雅致 北美休闲之自然、朗阔

水云轩 高档定位 “空中别墅” 本地高档顾客 户型特色 欲以水营造而实际未达

阳光花地 中高档定位 综合中高档盘 本地大众化中高档顾客 综合较好 规划实在、能打动顾客

蓝波湾 中高档定位 江景、郊外中高档盘 本地普通化顾客 综合平常 规划不佳，综合水准低

三、各主要竞争楼盘区位分析

楼盘 区位社会人文现状分析 区域发展趋势评估

奕翠园 周边环境不佳，杂乱；配套较少 东区发展潜力大，该盘发展用地较大

雍逸廷 处于文化、景观的较佳区位；但商业配套不力 属于已建成区，已无发展空间。

凯茵新城 森林风景胜地，距城市不远，对有车族有吸引力 几年之内只能做风景区度假盘

优雅山房 小环境处于火葬场，一点致命 属于已建成区，已无发展空间。

水云轩 东区起湾道，交通干道影响，周边条件较成熟 东区发展潜力大，但该盘已无发展空地

阳光花地 位于北区，人口杂乱，环境不佳 非主要发展区，但地产的发展空间还有

蓝波湾 远郊结合部，环境复杂，远不成熟 西部郊外，要发展尚待时日

四、各主要竞争楼盘户型分析

（一）、各主要竞争楼盘户型及面积列表

楼盘 总户数 二  房 三  房 四  房 其它

面积 户数 面积 户数 面积 户数 面积 户数

水云轩 680 80～92 56 118～127 —— 146～151(复式) —— 306～342.16(空中别墅) 64

奕翠园 3794 约84 108 约108 60 约145 108 220～270（复式） 36

雍逸廷 938 86～73 275 97～114 240 116～133 177 137～156（五房） 177

优雅山房 910 77～86 80 100～133 80 133～134 74 212～226（复式五房三厅） 12

阳光花地 1058 55～90 102 91～110 142 120～150 32 40～50(一房)151～175(复式) 16、14

蓝波湾 2413 78～88 约86 97～125 约95 116～133 约63 145～155（五房） 约73

注：面积均为建筑面积。

（二）、中山房地产市场各户型统计分析

户型面积类别 占市场比例

80平米以下户型 13．89%

80—100平米户型 32．22%

100—150平米户型 48．89%

复式等竞技宝jjb户型 5%

 

（三）、各主要竞争楼盘户型比例分析

楼盘 二房 三房 四房 五房 复式

奕翠园 34% 19% 35% 12%

雍逸廷 29% 26% 19% 19% 7%

优雅山房 32% 33% 30% 5%

水云轩

阳光花地 33% 47% 10%

蓝波湾

 

 

小结：

中山人购房户型设计两极分化比较明显，中山房地产市场对户型的接受以二三房为主。表现在部分楼盘户型过分偏大，有的楼盘户型又过分偏小，而中山房地产市场对户型面积的要求以中小户型为主。

四、楼盘价格分析

楼盘 最高价 最低价 均价

水云轩 5000 3180 3600.5

奕翠园 —— —— 4082.5

雍逸廷 —— —— 3754

优雅山房 5000 2800 4232.4

阳光花地 4200 3500 3800

蓝波湾 3400 2100 2727.5

五、楼盘顾客分析

楼盘 主要顾客 二房顾客 三房顾客 四房顾客 复式顾客

水云轩 白领、私营企业主、老总 退休人士、新婚夫妇 三口之家、私营商家、中级白领 私营业主、高级白领 私营企业主、企业老总

奕翠园 私营业主；医生律师设计师；乡镇企业主，港澳客 新婚夫妇、医生律师会计师、设计师等 三口之家，乡镇企业主，机关单位负责人 私营企业主，港澳投资商人 ——

雍逸廷 港澳客、中山二次置业者 本地、海外退休人士，新婚夫妇 归侨、本地经商华侨 事业有成者，内地、本地各一半 事业有成者，内地、本地各一半

优雅山房 10%老人、50%港澳客\博爱医院、律师设计师等 老人、新婚夫妇，外来夫妇 港澳人士、高级白领 港澳人士、私营企业主、商人 港澳人士、私营企业主、商人

阳光花地 三口之家、中高级白领、私营企业主 单身白领、孤寡老人 新婚夫妇，准备结婚的单身一族 私营企业主、大户人家 私营业主、成功人士

蓝波湾 工薪阶层和成功人士 年轻夫妇或三口之家 30～40岁成功人士,工薪阶层、外商、港澳台 30～40岁人士为主，本外地人都有 40～50岁的成功人士

小结：

1、中山房地产顾客市多为成功人士、高级白领或境外人士；

2、各阶层人士对购房有相对的选择和标准；

3、占大多数人口的乡镇人士进城购房不多，表明市区的吸附力远远不够。

 

 

六、楼盘购买动因分析

楼盘 购买动机 购买抗性 户型评价

水云轩 近城区，空中别墅产品差异 价格高；起湾道交通干道噪声多 空中别墅即豪华又有洋房风味

奕翠园 孩子上学需要；新鸿基品牌； 未有现楼，外环境不佳 ——

雍逸廷 品牌、产品、区位 价格过高，物业管理费高 主流户型设计精巧，实用率高

优雅山房 度假；退休享受生活老人 背靠火葬场；名与“优雅山坟”谐音 户型坐向好

阳光花地 名校临立，会所设备齐全，文化活动多 价格高 入住率高，社区文化丰富，绿化设施独特

蓝波湾 空气清新，独有江景 产品不理想 一般

小结：

随着观念的变化，中山市民在选择楼盘时优先考虑的前五位因素主要是：

1、物业所处的地段、交通及周边环境，占被调查人数的40%；

2、其次是规划完善的优美小区环境，发展商实力、信誉、及物业品牌，区内或附近有幼儿园和中小学校，良好的治安及先进的保安系统等；

3、同时，风水对楼盘开发的成败有着关键性的决定作用。

七、楼盘销售分析

楼盘 滞销户型 滞销原因 促销手段 畅销户型 畅销原因

水云轩 一楼户型；

观云居 1、一楼私密性较差；2、面向金竞技宝jjb酒店无景观 92㎡以上二房仅售27万；滞销户型一口价 空中别墅 中空大厅、大阳台、大落地玻璃窗，视野开阔

奕翠园 面向小区路的三房二厅 一梯四户，无景观 暂无 首层、向中央湖景的三、四房 1、首层送花园；2、向湖景、楼间距宽

雍逸廷 部分首层单位 没花园送，潮湿 送装修、打折扣，降价或送车位 二三四房 实用率高，空间大

优雅山房 二房二厅 部分单位面向交通干道 1、价格83折；2、“精英户型”送装修， 三房二厅、复式 面向小区中心景观

阳光花地 三房二厅 二期开发，面向街道和小区右上角 售一次性付款9.2折，供楼9.3折 一房、三房二厅（旭日阁） 前者专针对单身白领阶层；后者面对阳光会所下的游泳池

蓝波湾 复式 面积大，总价高 买房送车 二、四房 总体售价低，月供低过交租

小结：

1、综上所述，各楼盘户型滞销的原因主要包括：

（1）、频临交通要道，景观、朝向和居住环境较差；

（2）、面积大，总价高；

（3）、户型的其它质素如私密性差、楼层低等。

2、各楼盘畅销户型则各有千秋，原因主要在于：

（1）、户型的设计、定位符合部分客户群体的消费水平、消费心理和消费需要；

（2）、景观好，产品整体质素高是部分户型畅销的最主要原因；

（3）、朝向好、间隔合理、楼间距较宽；

（4）、价格控制比较合理；

（5）、产品的某个细部（如产品的设计、定位等）成为打动消费者的亮点；

八、楼盘园林景观分析

楼盘 园林特色 园林风格

水云轩 以水为主，配以名贵植物品种， 热带风情风格，配合岭南风情花草

雍逸廷 小区绿化率达52%，精致高雅 欧式风格

优雅山房 人造山和水错落有致 加拿大北美风格，规划十个主题花园组成，由一条不规则湖景贯穿

阳光花地 中心景观创造良好 古典韵味的日式园林

蓝波湾 倚江而打造的江景园林 现代中国的园林设计格局

小结：

中山楼盘的园林景观在中小城市中属于较好虽同大城市相比有差距，但园林的打造已代表了中小城市的一种先进。

九、楼盘配套分析

楼盘 小区配套

水云轩 兴建中的室内外泳池、网球场、乒乓球场、篮球场、缓跑径、健身馆、老年活动中心、儿童活动场所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK厅、电脑室、阅览室、儿童温习室

奕翠园 室外泳池一个、规划中的儿童嬉水池、桑拿浴室、蒸汽浴室、优雅茶座、中/西餐厅、豪华宴会厅、儿童游乐室、园艺花园及休憩雅座；

雍逸廷 室内外泳池各一，网球场、羽毛球场、乒乓球场、壁球场、健身馆、台球室规划中

优雅山房 兴建中的室外泳池、网球场、羽毛球场、乒乓球场、篮球场、健身馆、台球室、老年活动中心、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK厅、电脑室、阅览室、儿童温习室；现已建成缓跑径、儿童活动场所（沙池、秋千、滑梯等）

阳光花地 室内外泳池各一（室内恒温）、网球场三个、乒乓球场、健身馆、台球室、缓跑径、室内儿童泳池、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK厅、电脑室、阅览室、儿童温习室，无单独的老年活动中心

蓝波湾 规划中的网球场、乒乓球场、篮球场、壁球场、健身馆、台球室；老年活动中心、儿童活动场所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK厅、电子游戏室、电脑室、阅览室、儿童温习室亦在规划中

只有基本的“蓝波湾公园”

小结：

1、小区外城市配套

成熟的城市建成区为中山市民最喜爱。成熟的城市建成区，生活配套设施完善，是中山人购房的喜爱，大城市的郊外大盘，尚不是中山人购房的主流理念。

2、小区内配套设施

中山市民对小区内的配套设施，比如大而全的会所有所看重，这是几个大盘跟风而造成。实际上会所以实用为好，大而豪华的会所，会成为明日黄花。作为销售道具用的豪华性会所，必将向人性化的、实际化的方向转变。

另外小区的运动和文化设施，会被人们越来越看重，这里面有较大的创造空间，可令未来的小区的发展商们发挥。

十、楼盘物业管理分析

楼盘 物管机构 服务理念 管理费（㎡） 客户评价

水云轩 戴德梁行 执行ISO9002标准 2元 服务殷勤，物业管理较满意

雍逸廷 雅居乐 专业服务 2．6元 管理名符其实，服务周到

优雅山房 盈丰 专业服务 2元 物业管理、保安服务态度良好

阳光花地 天英 全心全意服务 2元 赞不绝口，物业管理员就象家庭成员

蓝波湾 华策 让您和您的家人永远满意 1．5元 管理不严密，园林的维护和保养不足

小结：

严密的保安和物业管理可以使楼盘保值增值，赢得口碑，让业主住得放心。引进专业品牌的物业管理公司，是大中城市房地产开发商增加楼盘卖点的贯常做法。

而且，开发商把物业管理经营权外包可以保证项目小区管理的质量，控制物业管理费用，提升楼盘档次。同时，也可以减少日后开发商与业主有关物业管理的纠纷。

第三章、中山房地产主要竞争对手分析

雅居乐集团

中山开发楼盘 市场优势 市场策略 发展方向

雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、 1、品牌;2、历史竞技宝jjb力；3、本地资源；4、综合运作水平 规模化、集团化发展；以品牌和知名度号令市场，内外销相结合 发展高端产品，重点转向广州

雅居乐集团是中山开发规模最大、知名度最高、市场影响力最深远的第一大品牌。中山房地产市场的高速发展、提前成熟，最大原因是因为雅居乐集团的存在、发展和带动。

新鸿基地产集团

中山开发楼盘 市场优势 市场策略 发展方向

奕翠园一期 1、品牌；2、政府支持；3、实力；4、资源整合；5、项目规模 大规模圈地，以品牌开拓市场； 先缓后急、稳重开拓中山市场

新鸿基地产是香港及国际性地产集团，拥有超强实力、资本及企业机制。新鸿基进入中山，将带给房地产市场、继而政府规划以巨大影响，利用国际性大品牌的作用，产生最巨大的影响力，使市场走向真正的洗牌。

随着新鸿基集团的加入，中山房地产市场更加趋向白热化。各大发展商大规模圈地，全能化、规模化、超水平发展，使中山房地产市场比其它同类城市相比更成熟，更规范。

第四章、中山房地产市场价格分析

 

从可知高档楼盘存在一个心理关口价——毛坯房建筑面积3500元/㎡（或3600元/㎡）。因此，在竞争激烈的中高档市场，售价限制在2800～3500元/㎡会更具市场竞争力。

第五章、中山房地产顾客分析

一、中山房地产顾客分类分析

（一）、中山房地产顾客分类分析

分类 年限 评估

区   域 2001年 2002年 1、房地产市场消费者市区与外来人口各占62%、38%，市内购房群体规模有扩大的趋势；

2、首次置业与二次置业的比例约为4：6，二次置业更有增长的可能；

3、行为特征更多地强调个性和生活品味，张扬自己，注重健康、文化、娱乐、休闲。

本市一手房交易 52．51% 57．71%

境外一手房交易 5．51% 6．62%

市外一手房交易 41．95% 35．67%

本市二手房交易 76．12% 75．93%

境外二手房交易 2．33% 2．08%

市外二手房交易 21．55% 21．99%

小结：

1、中山城区的吸附力不够，购房以城区住户为主；

2、中山作为最早占领香港市场的珠三角城市，以雅居乐为代表，随着香港的经济不景气，和珠三角楼市的遍地发展，中山外销楼市的量越来越小，已风光不再；

3、珠三角地区经济发达，各镇皆很强，造成了镇以上城区的核心汇集力不足，中山房地产商们可否解决？

（二）、中山房地产各年龄段顾客消费特征分析

1、27～35岁年龄段

职业 高收入白领、企业高级职员、自由职业者、私营企业主

文化背景 有一定的教育基础、大专及以上学历者是我们首先的主要对象

区域 中山市区、迁移至中山的外地人

消费心理特征 关注生活、重视亲情、关注下一代成长；理性为基础、感性为指引；具有一定的理性消费观，不盲目追求低价格、追求高水准生活质素、追求简约、时尚、潮流的生活；爱好运动、追求健康活力；

2、35～42岁年龄段

职业 私营企业主、有稳定工作和收入的企事业高层干部、高收入白领、企业高级职员、自由职业者

文化背景 有一定的文化基础，中专以上文化层次

区域 中山市区，迁移至中山的外地人

消费心理特征 对孩子的成长和老人的养老问题考虑较多，尤其是子女教育问题，对小区配套要求甚高；被循规蹈矩的生活压抑了许久的激情等待爆发，希望有个性、有品味地张扬自己；对高尚生活有向往性，同时期待价值回归

3、55～65岁年龄段

年龄 55～65岁

职业 基本无职业，年轻时代多是从事体育、教育、艺术、文化事业的前辈

文化背景 有一定的文化基础，中专以上的文化层次

区域 中山市区

消费心理特征 消费较理性，对房价考虑较多；会考虑到自身的养老等具体问题，对小区配套要求甚高；潜意识中仍然有年轻的向往；喜欢将自己融入到社区的生活气息中，害怕孤单

（三）、中山房地产顾客置业次数、特征分析

1、一次置业者消费特征

年龄 25～35岁

文化素质 有一定的教育基础、中专及以上学历者是主要对象

区域 中山市城南、城西、火炬开发区

消费心理 1、第一次拥有独立住房，私密性、个性化要求强；2、对总价敏感，要求能承受总价范围内的户型，尽可能功能全（面积不一定大，但要求精致、多选择）；3、具有一定的理性消费观，追求简约、时尚、潮流的生活；4、购房一般容易冲动；

特征 关注生活、重视亲情、关注下一低成长；理性为基础，感性为指引；爱好运动、追求健康活力

购买意向 二房二厅一卫（65～75㎡）；二房二厅二卫（70～80㎡）

2、二次置业者消费特征

年龄 30～60岁

职业 个体工商户、有稳定工作和收入的企事业中高层干部、集团购买者，迁户至中山市的外地人

文化素质 有一定的文化基础，中专以上文化层次

消费心理 1、需要改善居住环境；对环境人文、小区景观等最看重；2、消费较理性，价格虽然是次要因素，但会货比三家；3、对高尚生活有向往；4、对孩子的成长和老人的养老问题考虑较多，尤其是子女教育问题；5、住房要求环境好、功能齐全，面积不一定大，辅助功能会吸引他们；6、家是他们展示骄傲的地方；

特征 考虑子女和老人，对小区配套要求甚高；具体表现在：以小换大、舍近求远、环境差换好功能配套差换好，举家迁徙；

购买意向 三房二厅一卫（90～130㎡）；四房二厅二卫以上（≥125㎡）

二、中山房地产消费文化分析

（一）、中山城市文化底蕴分析

1、人文气息浓厚；2、本地人一般都比较富有，却不想冒险，强调小富为安；3、认可时尚但不追捧，不愿为此花太大的代价；4、生活和工作节奏平缓，乐于悠闲，安于现状，缺乏拼搏精神

（二）、中山居住文化习性分析

1、中山人喜欢悠闲、舒适、惬意的生活，反应到住宅上则需要有优美的小区环境2、中山人喜欢区位条件优越、配套设施齐全的小区。不但交通便利，市场、学校、商场、市政、银行、休闲娱乐一应俱有，而且环境要不失宁静、优美；3、要求社区文化氛围浓厚，富有艺术气息；4、要求居室宽敞，特别是客厅、餐厅、主人房要大，大堂要豪华、气派；

（三）、中山市民居住心理分析

1、中山人较迷信，如果楼盘标榜为风水宝地，特别是利用有名的风水大师做宣传，会对楼盘销售有莫大的好处；2、中山人喜欢居住小区有水环绕，认为“水围财”，水景丰富的小区在市场上更具竞争力；3、年轻人有较强的崇洋心理，楼盘标榜有外国名师规划设计，强调欧陆（美）风格，如法国浪漫情怀等，对年轻客户群体更具吸引力；4、居民有一种比较普遍的心理就是追求居住的舒适度、社区价值、身份、地位体现；5、相当多的居民对旧城区怀有感情，喜欢传统的街区成熟的公共配套和完善生活，偏好居住在旧城区；随着私家车的普及，居民淡化了接近闹市区的观念，越来越喜欢新区，但也更加重视居住楼盘的风格、绿化、园林规划设计、物业管理、子女就读方便等问题；6、大门入口处最好预留玄关位；7、厨房门口最好不要正对大门入口，灶台位置不能正对厨房门口，切忌入门见灶；灶台位置上不能有梁，不能与厕所相对，不能与住宅朝向相反；8、主人房睡眠区不能有梁。否则，横梁压顶，不吉利；主人房睡床位置不能正对厕所，床头忌正对镜子；

（四）、中山居民消费习惯分析

1、新区楼盘消费者重视开发商的品牌、楼盘的质素；2、中山房地产有拒绝高层的表象。随着市场消费观念的引导，带电梯的小高层逐步为市民所接受，错层、跃式、复式等新颖格局受到追捧；3、地理位置合理，交通方便、配套设施齐全对有一定年龄的本地人更具吸引力；4、现代人越来越重视子女的教育，附近有名校的住宅小区倍受客户青睐；5、引进新的技术设备，如直饮水、宽带上网、可视对讲机等，会更爱业主的欢迎；6、为业主的健康着想，绿色环保的小区、产品是SARS后住宅消费者居住追求的理想；7、居住朝向一般强调坐北向南，南北对流。最不喜欢向西，因为夏天存在西晒炎热的问题；8、本地消费者一般喜欢房厅、饭厅宽敞、明亮；层高越高越好；窗户要大，大飘窗较受市场欢迎；主人房可考虑落地大玻璃窗形式；

 

第六章、中山房地产总体发育水平分析

一、中山房地产总体发展水平所处的阶段

中国房地产市场发展的阶段论

中国房地产发展的三个阶段

第一阶段 第二阶段 第三阶段

市场发育程度 短缺市场(供求平衡) 过剩市场（包含结构性短缺） 相对饱和（结构性过剩、全面过剩）

买家认识阶段 认地段  认家居     认环境认服务管理   认品牌认品牌

产品提升阶段 地段、家居     环境、服务管理 文化与生活方式

竞争层面提升 资源（土地） 销售、设计、资源整合 全方位全方位竞争（企业竞争）

企业状态提升 项目公司 专业公司、管理公司 全能冠全能冠军

追求境界提升 看得见摸得着 看得见摸不着 看不见看不见摸不着但感受得到

小结：

1、中国房地产如图，发展经历三个阶段；

2、中山房地产处在明显的第二个阶段；

3、现在就看谁能从第二阶段向第三阶段提升，提高自己、达到更高的水平，谁就有更强劲的竞争力，从而决胜于市场；

4、现在，中山房地产企业如果不追求进步，停留在低级阶段，将失败无疑。

二、中山房地产整体发育水平分析

中山房地产市场整体发展具有中国中小城市独一无二的水平，具体如下表：

中山房地产整体发育水平

一、雅居乐造成的整体水平很高

雅居乐作为国内名牌大企业，从中山成长、从而带动了本地房地产水平很高。

二、年供应量很大，与市场容量的差异越来越大

年市场供应量250万㎡，开发商近100家。二年销售不过200万平米以内。

三、从竞争的独异性来讲，全国小城市中罕有

从开发水平之高，从供求的较大差异，中山房地产整体水平和竞争程度，小城市中罕见。

四、大盘化趋向明显

由于雅居乐、新鸿基、万科的进入，中山地产的大盘化、大规模竞争发展成为必然，对开发商提出更高要求。

五、市场深入细分阶段

1、产品定位细分化

各楼盘为避免竞争，纷纷给出差异化定位，如：A、优雅山房：定位休闲空间；B、蓝波湾：定位江景盘；C、水云轩：定位白领主题；D、阳光花地：定位社区生活E、雅居乐、新鸿基：定位高端；F、顺景：定位经济住宅。

2、户型、面积、价格分化

中山房地产市场分化最明显的特征表现在超小户型和竞技宝jjb户型的分化十分明显：1、阳光花地一房为45㎡；2、凯茵新城二房、三房最低面积为60～80㎡；3、颐和山庄、雍和廷则为大户型。4、雍和廷全复式结构户型。

六、顾客日趋理性化，房地产发展水平走向成熟

消费观念开始逐渐理性化 市场不接受楼花炒作 强调最优性价比的高质产品

这对开发商实力、楼盘个性和开发质素提出了更高要求，提高了房地产市场准入和竞争门槛，有利于形成规范的市场格局和操作程序。

小结：

与国内其它同类中小城市相比，中山房地产市场的发育水平更高，更接近广州、深圳等大中城市。这是因为在雅居乐集团的带动下，新鸿基等其它港澳、本地、外地品牌发展商齐聚中山，大面积圈地，大规模开发，品牌制衡、品牌竞争，使中山比其它同等规模城市更早地进入大盘时代，市场发育提前成熟。

然而，中山房地产市场容量有限，跟不上市场发展水平，使得中山房地产供大于求，充满了变数，市场进入和开发风险不易把握。

第七章、中山房地产整体发展的不足和机会点

中山房地产市场软肋和提升空间

产品提升空间 配套提升空间 营销提升空间 策略提升空间

总规 户型 园林 配套 社区文化 营销推广 差异化

围合式较多 人车分流不够 一梯四户多 提升空间大 提升空间大 提升空  提升空间大 提升空 提升空间大       创造空间很大

小结：

中山房地产虽然在雅居乐的带动下，整体水平较高，但从房地产的整体操盘和全程运作来看，中山房地产可提升和1创造的空间还和多，关键是企业要善于发现，必须真实地去1面对。

可提升、可竞争的空间还很多，否则，就会失败。这是提供给新进入企业的思考点和1必须面对的机会点。